Получите информацию о том, как собственнику коммерческой недвижимости юридически правильно сдавать свои объекты в аренду. Рассмотрим важные шаги и нюансы, такие как регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), налоговые обязательства, оформление договоров аренды и получение необходимых разрешений. Если не хотите становиться ИП, узнайте о возможности передачи недвижимости в доверительное управление управляющей компании. Ознакомьтесь с нашим подробным руководством для законной и успешной аренды коммерческой недвижимости.
Собственники коммерческой недвижимости, являющиеся физическими лицами, сталкиваются с рядом юридических аспектов при сдаче своих объектов в аренду. Чтобы избежать проблем с законом и обеспечить законную и выгодную аренду, важно знать все правила и требования. В этой статье мы рассмотрим основные шаги и юридические аспекты, которые помогут собственникам правильно сдавать коммерческую недвижимость.
1. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП)
В соответствии с российским законодательством, физические лица не могут сдавать в аренду коммерческую недвижимость без статуса индивидуального предпринимателя (ИП). Это связано с тем, что сдача в аренду коммерческой недвижимости рассматривается как предпринимательская деятельность.
Ссылка на закон: Статья 2 Гражданского кодекса РФ указывает, что деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, считается предпринимательской.
2. Ограничения для самозанятых
Граждане, работающие по специальному налоговому режиму «Налог на профессиональный доход», не имеют права сдавать в аренду коммерческую и другую нежилую недвижимость (магазины, офисы, гаражи, склады и т. д.). Их деятельность ограничена предоставлением услуг и выполнением работ, но не включает сдачу в аренду коммерческой недвижимости.
Ссылка на закон: Федеральный закон от 27 ноября 2018 г. № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»».
3. Налоговые обязательства
Физические лица, сдающие в аренду коммерческую недвижимость без регистрации в качестве ИП, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% или 15% (зависит от годового дохода) и налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 20%. Это делает аренду менее выгодной, так как налоговая нагрузка становится значительно выше.
Ссылка на закон: Налоговый кодекс РФ, статья 207 и статья 146.
4. Оформление договора аренды
Оформление договора аренды является важным этапом в процессе сдачи коммерческой недвижимости. Договор должен включать следующие ключевые элементы:
- Полные данные сторон.
- Описание арендуемого объекта.
- Срок аренды.
- Размер и порядок оплаты арендной платы.
- Права и обязанности сторон.
- Условия расторжения договора.
Практика: В случае возникновения споров договор аренды является основным документом, регулирующим отношения между сторонами. Поэтому важно правильно его составить.
5. Государственная регистрация договора аренды
При аренде недвижимости на срок более одного года необходимо произвести обязательную государственную регистрацию договора в Росреестре. Это обеспечит юридическую силу договора и защитит права как арендатора, так и арендодателя.
Ссылка на закон: Статья 609 Гражданского кодекса РФ.
6. Ведение бухгалтерского учета
После регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) собственник обязан вести бухгалтерский учет и сдавать налоговую отчетность. Это включает учет всех доходов и расходов по аренде недвижимости, а также своевременную уплату налогов.
7. Получение разрешений и лицензий
Для сдачи в аренду коммерческой недвижимости может потребоваться получение дополнительных разрешений и лицензий в зависимости от вида предпринимательской деятельности на арендуемой площади. Например, для торговли алкогольными напитками требуется специальная лицензия.
Практика: Перед заключением договора аренды необходимо уточнить у потенциального арендатора вид его деятельности и проверить необходимость получения соответствующих разрешений.
8. Обеспечение безопасности объекта
Собственник коммерческой недвижимости обязан обеспечить безопасность объекта для арендаторов, что включает соблюдение требований пожарной безопасности, санитарных норм и правил охраны труда.
Ссылка на закон: Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности».
9. Альтернатива регистрации ИП: доверительное управление
Если собственник не хочет регистрироваться как индивидуальный предприниматель, есть возможность передать объект в доверительное управление профессиональной управляющей компании.
Суть доверительного управления заключается в том, что одна сторона берет на себя управление имуществом другой стороны в её интересах.
Преимущества доверительного управления:
- Профессиональное управление: Управляющая компания обладает необходимым опытом и знаниями для эффективного управления недвижимостью.
- Снижение налоговой нагрузки: Доходы от аренды получает управляющая компания, которая самостоятельно уплачивает налоги, а собственник получает чистый доход.
- Экономия времени и усилий: Собственник избавляется от необходимости заниматься административными и бухгалтерскими вопросами, связанными с арендой.
Ссылка на закон: Доверительное управление имуществом регулируется статьями 1012-1026 Гражданского кодекса РФ.
Практика: Собственник заключает договор доверительного управления с управляющей компанией, которая берет на себя все обязанности по поиску арендаторов, заключению договоров аренды, сбору арендных платежей и обслуживанию объекта. Физическое лицо уплачивает НДФЛ с полученных доходов в размере 13% или 15% в зависимости от годового дохода.
Заключение
Сдача коммерческой недвижимости физическими лицами требует внимательного подхода и соблюдения множества юридических требований. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, правильное оформление договора аренды, уплата налогов и получение необходимых разрешений являются ключевыми аспектами для успешной и законной сдачи недвижимости. Доверительное управление также представляет собой альтернативу для собственников, не желающих становиться ИП. Соблюдение всех правил и требований поможет избежать проблем с законом и обеспечит стабильный доход от аренды.
Как сдать коммерческую недвижимость: Полное руководство для успешной аренды
Один из основных тенденций современного рынка коммерческой аренды — сокращение сроков договоров до 2-3 лет, что отмечают как арендаторы, так и владельцы помещений.
В текущей ситуации собственники часто находятся в невыгодном положении по отношению к арендаторам в классических конфликтах интересов, однако хороший договор аренды помогает им укрепить свои позиции, особенно в условиях нестабильности на рынке.
Арендные каникулы могут достигать 9 месяцев
Арендные каникулы представляют собой период, в течение которого арендатор освобождается от части или полной оплаты аренды. Это всегда вызывает разногласия между владельцами помещений и арендаторами: первые стремятся к минимальным каникулам, вторые — к максимальным.
В настоящее время преимущество в этом конфликте почти всегда на стороне арендатора, что связано с избыточным предложением помещений из-за ухода многих западных компаний с рынка.
Следовательно, арендодатели часто вынуждены предложить длительные арендные каникулы, даже если помещение расположено в центре Москвы или на Рублево-Успенском шоссе, что наблюдается в настоящее время на рынке.
Однако всегда возможно договориться с арендатором о условиях арендных каникул: например, за время 9-месячных каникул арендатор может выплачивать 50% от обычной арендной платы. Или же на первый год он может выплачивать ежемесячно 80% обычной арендной платы, переходя затем к полной сумме.
RB.RU рекомендует лучших поставщиков цифровых решений для вашего бизнеса — по ссылке
Существует множество вариантов использования поэтапной аренды, чтобы арендные каникулы не стали полностью бесплатным периодом для арендатора. Позиция владельца помещения в переговорах по арендным каникулам в значительной степени зависит от состояния помещения и соответствия ожиданиям арендатора.
Страховой депозит: усложнение получения
Средний размер страхового депозита на рынке значительно сократился. Если ранее можно было договориться о депозите, равном полугодовой арендной плате, то сегодня это чаще всего не более двух месяцев, а иногда и одного. Многие арендаторы предпочтут предоставить банковскую гарантию, чем блокировать крупную сумму на страховом депозите.
Арендная плата: ключевое правило — процент от оборота
Арендная ставка должна зависеть от товарооборота ритейлера. Необходимо прописать в договоре, что минимальный размер арендной платы не должен быть ниже определенного процента от оборота арендатора, а не только указывать фиксированную сумму.
Почти все арендаторы соглашаются с такими условиями, особенно сетевые магазины. В среднем, продуктовые магазины в Москве имеют ежедневный оборот от 450 до 650 тыс. рублей, и их финансовые модели позволяют выплачивать арендную плату в размере 4-6% от товарооборота, что соответствует устойчивой конверсии.
Под конверсией понимается доля арендной платы от оборота магазина — в среднем она составляет 5-6% и не должна превышать 10%.
Например, если месячный оборот ритейлера составляет 20 млн рублей, то арендная плата в самой привлекательной локации, скорее всего, не превысит 1 млн 300-1 млн 500 тыс. рублей в месяц при условии закрепления такого процента в договоре.
Интернет-магазины активно стремятся минимизировать арендные платежи, особенно если они зависят от оборота. Например, сеть «Чижик» платит не более 1,5% от товарооборота на региональных рынках. В то время как «Пятерочка» и «Дикси» уплачивают 5-6%, а «Магнолия» — 7%.
Индексация как объект переговоров
Индексация арендной платы включает одностороннее ежегодное увеличение платы на согласованный процент. Это стандартная практика в коммерческих договорах аренды.
Ранее арендодатели часто применяли безусловную индексацию, при которой плата автоматически повышалась по истечении срока договора без уведомления арендатора.
Сегодня такая практика встречается реже, особенно среди ритейлеров, которые часто предпочитают индексацию «по соглашению сторон», например, на уровень инфляции, но не более 10%.
Это требует активного взаимодействия сторон. Для арендатора это выгодно, но может быть сложно для арендодателя, который должен следить за успехами арендатора.
Собственники помещений теперь часто мониторят товарооборот и дела арендаторов, что становится основой для переговоров об арендной ставке.
Розничные сети активно взаимодействуют с арендодателями, требуя снижения арендных ставок при ухудшении дел.
Условия выхода из договора: предупреждение и штрафы
Арендодатель не защищен от внезапного ухода арендатора, что характерно для российского рынка. Арендаторы имеют больше выбора и могут легко найти более выгодные условия аренды.
С другой стороны, арендодателю сложно избавиться от крупных ритейлеров, которые не устраивают.
Условия выхода из договора должны быть четко определены заранее, чтобы избежать споров и дополнительных расходов.
Штрафные санкции: важно не переборщить
Нет предела совершенству в составлении договора аренды помещений, особенно если речь идет о штрафах за нарушение эксплуатационного режима. Важно подумать о всех возможных сценариях до подписания документа.
Например, кто понесет финансовые потери, если вдруг пропадет электричество и арендатор обнаружит размороженные пельмени? Поначалу кажется, что все просто: ответственность лежит на том, чья вина в отключении электричества. Однако часто выяснить виновника бывает непросто.
Это могут быть городские службы, сам арендатор (допустим, крыса перегрызла кабель), или арендодатель, который не следил за состоянием проводки и своевременно не устранял неполадки.
Можно ли учесть все возможные спорные ситуации в договоре? Вряд ли, но непростительно оставлять без внимания очевидные моменты.
Приходится учитывать даже мельчайшие детали, иначе при любом нарушении собственник имеет право получить только страховой депозит от неаккуратного арендатора.
Итак, что должен знать арендодатель:
- Сегодня на российском рынке арендатор вряд ли будет покупать «свинцовые» каникулы и увеличение страхового депозита, арендная ставка лучше привязываться к проценту товарооборота и не ожидать безусловной индексации;
- При подписании договора аренды важно определить условия расторжения для обеих сторон, а также установить штрафные санкции за нарушение режима эксплуатации помещения.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!
Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без посредников?
Хотите сэкономить на услугах посредника, выбрать надежного арендатора и сдать объект по выгодной цене? Руслан Сухий, профессиональный инвестор в коммерческую недвижимость и ведущий YouTube-канала о доходной недвижимости «Рентвед», делится своими секретами.
1. Обеспечьте идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора и вещей предыдущих арендаторов.
2. Профессионально фотографируйте помещение как внутри, так и снаружи. Выделите его преимущества: высокие потолки, дополнительные помещения, близость к метро и остановкам общественного транспорта, интенсивное пешеходное и автомобильное движение.
3. Напишите привлекательное объявление, используя краткие формулировки, например: «Отдельный вход, первая линия, витрина». Опишите преимущества помещения: высокие потолки, витринное остекление, количество санузлов. Укажите близость к магазинам и укажите, какие виды деятельности подходят для этого помещения – салон красоты, нотариальная контора, детский центр и т.д.
Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта
- Просмотрите объявления о сдаче аренды в вашем районе. Если таких объявлений нет, посмотрите раздел «Продажа» – часто указана ставка, по которой объект сдают в аренду. Это будет вашим ориентиром.
- Установите ставку чуть выше той, по которой вы хотите сдать помещение в аренду. Потенциальные арендаторы обычно торгуются, и так у вас будет возможность сделать скидку, что может их заинтересовать.
- Разместите объявление на нескольких платформах и регулярно продвигайте его в топ. Не стесняйтесь инвестировать в рекламу – расходы на неё гораздо меньше, чем потери от невостребованного помещения. Также можно разместить объявление о сдаче с контактным номером телефона на витрине или в окне здания.
- Укажите, что вы являетесь собственником помещения. Если вы хотите сдавать самостоятельно, укажите в объявлении «Агентам не беспокоить». Однако это не всегда гарантирует, что риелторы не будут вам звонить.
Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.