Сборник важных документов по теме Минимальные отступы от границ земельного участка ИЖС (законы, нормативы, статьи, консультации специалистов и многое другое).
- Земля:
- 15 лет и более
- Административное обследование земельных объектов
- Акт выбора земельного участка
- Акт передачи земельного участка по договору дарения
- Амортизация земельных участков
- Показать все
- Земля:
- 15 лет и более
- Административное обследование земельных объектов
- Акт выбора земельного участка
- Акт передачи земельного участка по договору дарения
- Амортизация земельных участков
- Показать все
Судебная практика
Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 02.09.2022 N 33а-12327/2022
Категория: Споры с органами власти по управлению государственным имуществом.
Требование: О предоставлении земельного участка.
Обстоятельства: Истцу отказано в аренде земельного участка.
Решение: Частично удовлетворено. Комитетом земельно-имущественных отношений и градостроительства Альметьевского муниципального района Республики Татарстан письмом от 2 февраля 2022 года N 1205/214 отказано в аренде земельного участка. Причина отказа — отсутствие строений по техническому плану, соответствующих нормам и правилам застройки (минимальные отступы, предельные параметры застройки); согласно ЕГРН на земельном участке строений нет, но завершенное строительство — жилой дом (л.д. 10-11).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как защитить права на садовый дом?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) В ходе юридической экспертизы документов Росреестр проверяет соответствие садового дома ограничениям, установленным в зонах особых условий использования территорий, а также предельным параметрам индивидуального жилищного строительства, согласно законодательству и правилам землепользования и застройки (разрешенное использование земельного участка, градостроительные нормативы и др.), за исключением минимальных отступов от границ земельных участков (ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Рассмотрим вопрос о легализации самовольной реконструкции жилого дома. Органы регистрации прав проверяют соответствие реконструкции ограничениям, установленным для зон с особыми условиями использования территорий (при наличии таковых), а также требованиям к параметрам объекта индивидуального жилищного строительства. Выбор порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его владельцу.
Нормативные акты
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44, при несущественных нарушениях градостроительных и строительных норм, которые не угрожают жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц, суд может признать такие нарушения незначительными и не мешающими сохранению постройки.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023 года, устанавливает минимальный отступ от границы земельного участка до жилого дома не менее 3 метров.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и основные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Требования к земле под ИЖС и расположенным на ней объектам
Перед приобретением земли под ИЖС важно получить информацию о потенциальном участке, включая его площадь, наличие инженерных коммуникаций, а также возможные инфраструктурные ограничения.
- наличие/отсутствие подключения к централизованным системам канализации, газоснабжения, водоснабжения и другим инженерным коммуникациям.
Поскольку размещение всех объектов на конкретном участке должно строго соответствовать требованиям СНиП, владелец не имеет возможности строить дом, возведение сарая, бани или других хозяйственных построек в любом месте по своему усмотрению. Это касается даже посадки деревьев, расположение которых должно строго соответствовать государственным нормам.
Наиболее значимые моменты, о которых должен знать каждый потенциальный покупатель земельного участка под ИЖС:
- На участке допускается строительство только одного жилого объекта (дома). Количество вторичных строений (сараев, флигелей, летних кухонь) не ограничено.
- Минимальная площадь участка составляет 0,06 гектара.
- Участок должен быть окружен забором высотой не более 0,5 метра (для установки забора большей высоты требуется разрешение от Росреестра).
Жилой дом должен находиться на расстоянии не менее 5 метров от линии разграничения с улицей. Расстояние от деревьев на участке до улицы должно составлять 4 метра.
Кроме того, государственные требования к жилым объектам ИЖС включают:
- минимальная высота жилого дома – 2,2 метра (но не более трех этажей);
- высота хозяйственных построек – 2 метра;
- высота погреба – 1,6 метра.
Четвертый этаж жилого дома может быть выполнен в виде мансарды.
Перед началом строительства необходимо получить точные данные о расположении всех строений и коммуникаций на участке, а также об их взаимном расположении. Важно знать следующее:
- крайней точкой дома считается выступающая часть цоколя;
- расстояние между домами определяется удалением окон одного дома от стен другого;
- если это расстояние меньше одного метра, скат крыши должен быть направлен на собственный участок.
Каждое из требований к земельным участкам под ИЖС определяется с учетом пожарной безопасности. Нормы пожарной безопасности имеют следующий вид:
- для строений из камня минимальное расстояние между ними – 6 метров;
- для строений из бетона минимальное расстояние между ними – 8 метров;
- для строений из мало воспламеняемых материалов, включая армированный бетон, – 10 метров.
Если перекрытия в таких домах выполнены из дерева, к указанным показателям следует добавить 2 метра.
Санитарные нормы устанавливают требования к расположению объектов и минимальному расстоянию от них до соседних территорий:
- от жилого дома – 3 метра;
- от хозяйственных построек – 1 метр;
- для насаждений: высокие деревья – 4 метра, средние – 2 метра, низкие деревья и кустарники – 1 метр.
Также установлены минимальные расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, включая загоны для скота, которые составляют 4 метра.
Требования к инженерно-техническим коммуникациям
Нормативы СНиП РФ устанавливают требования не только к самим объектам ИЖС, но и к инженерным коммуникациям, проложенным на участках.
Питьевая и техническая вода
- в каждом жилом поселке должен быть организован источник питьевой воды, соответствующий установленным нормам;
- при использовании скважины в качестве источника питьевой воды, дневная норма потребления составляет 50 литров на человека;
- при централизованной подаче питьевой воды этот показатель возрастает до 160 литров на человека в сутки.
Также следует упомянуть нормы потребления воды для полива: от 3 до 15 литров на квадратный метр.
Очистные сооружения
- возможность подключения к централизованной канализации должна быть одобрена местным коммунальным предприятием и СЭС;
- Вода, сливаемая после использования в душевой или бане, должна направляться в специальную траншею с фильтрующей системой;
- Не допускается слив воды на соседние участки.
Отопление и горячая вода
Для нагрева воды можно использовать разные устройства, например, котлы, колонки, бойлеры и др.
Подключение к газоснабжению
Возможно подключение к централизованному газопроводу. При использовании газовых баллонов их емкость не должна превышать 12 литров.
Электрическое обеспечение
Электрические провода не должны находиться над участком. Проектирование всех систем должно производиться индивидуально.
Требования к другим объектам на участке
Строительные нормы распространяются и на второстепенные постройки на земельном участке, такие как гаражи, сараи, летние кухни, бани и прочее. Например, расстояние от гаража до границы с соседним участком должно быть не менее одного метра, а от любой постройки — минимум 6 метров.
Минимальное расстояние от выгребной ямы, туалета или места скопления мусора до соседнего участка должно составлять 15 метров. А до источника питьевой воды, например, скважины, — не менее 20 метров.
Если нет возможности подключения к централизованной канализации, необходимо установить компостную яму.
Просмотр участков:
+7 (960) 610-18-67
Офис:
+7 (915) 784-90-59
8 (4872) 256-111 Наш офис:
г. Тула,
ул.Лейтейзена,д.2,оф.3
на карте
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15 октября 2018 г. № 41899-СМ/09 О единых требованиях к строительству объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, к строительству жилых домов и садовых домов на садовых земельных участках
Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел обращение от 20 августа 2018 г. N 13/КВ/1534, зарегистрированное в Минстрое России 23 августа 2018 г. за N 85778/МС, и по поставленным в нем вопросам в рамках установленной компетенции сообщает.
Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 340-ФЗ) направлен на установление единых требований к строительству объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, к строительству жилых домов и садовых домов на садовых земельных участках.
Предусмотрен уведомительный порядок начала и окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ, для жилых домов и жилых строений, которые строятся на дачных и садовых участках, до 1 января 2019 года применяются условия части 3 статьи 48, пункта 1 части 2 статьи 49, пункта 1 части 17 статьи 51, статьи 51.1, пункта 5 части 2.2 статьи 52, частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), а также пункта 1.1 части 1 статьи 15, части 1.2 статьи 19, части 11.1 статьи 24, пунктов 58 и 59 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ).
Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство не требуется для жилых домов, садовых домов и хозяйственных построек на садовых участках.
Собственник дачного или садового участка, где до введения в силу Федерального закона N 340-ФЗ начато строительство или реконструкция жилого дома (на дачном участке) или жилого строения (на садовом или дачном участке), имеет право до 1 марта 2019 года уведомить уполномоченные органы о планируемом строительстве или реконструкции в соответствии с частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ) (часть 5 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ).
Если согласно части 5 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ строится жилой дом или жилое строение на дачном или садовом участке, то государственный кадастровый учет и регистрация прав осуществляются в соответствии с правилами, установленными для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов Федеральным законом N 218-ФЗ (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ) (часть 6 статьи 16 Федерального закона 340-ФЗ).
Таким образом, в указанных случаях для государственного кадастрового учета и регистрации прав необходимо наличие уведомлений, предусмотренных частью 1 статьи 51.1 и частью 16 статьи 55 ГрК РФ, направленных в уполномоченные органы. Заявления о государственном кадастровом учете и регистрации прав должны направляться уполномоченными органами или застройщиком в случае невыполнения указанной обязанности со стороны властного органа (часть 1.2 статьи 19 Федерального закона N 218-ФЗ).
В соответствии с частью 7 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ до 1 марта 2019 года возможно проведение государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на участках, предоставленных для садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции данных объектов, а также уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов. В таких случаях для подготовки технического плана жилого дома или строения, расположенных на соответствующих участках, а также их государственного кадастрового учета и регистрации прав не требуется наличие уведомлений; заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав подается застройщиком (правообладателем садового или дачного участка) или его представителем.
Поэтому правообладатели участков, предоставленных для садоводства или дачного хозяйства, имеют право самостоятельно выбирать порядок государственного кадастрового учета и регистрации прав на возведенные ими (завершенные строительством) жилые дома, жилые строения на таких участках. Они могут применить уведомительный порядок, установленный Федеральным законом № 340-ФЗ, или ранее действовавший порядок, в соответствии с которым данные объекты относились к объектам, для строительства или реконструкции которых не требовалось получение разрешения на строительство и, соответственно, на ввод в эксплуатацию (пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 4 августа 2018 года).
По мнению Департамента, владельцы возведенных садовых домов имеют право направить в соответствующие уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, как это предусмотрено частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Следует также отметить, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, содержащие разъяснения о применении нормативных правовых актов, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм и не являются обязательными для правоприменения.
| Директор Департамента градостроительной деятельности и архитектуры |
С.В. Мочалова |
Анализ документа
В августе 2018 года Президент Российской Федерации подписал Закон о «строительной амнистии». Правообладатели дачных и садовых участков, а также участков для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства в пределах населенных пунктов, на которых до введения закона было начато строительство или реконструкция жилых домов, жилых строений или объектов индивидуального жилищного строительства, имели возможность до 1 марта 2019 года направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта в уполномоченные органы.
Уведомления необходимы для кадастрового учета и государственной регистрации прав. Заявления должны быть направлены органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, либо застройщиком в случае невыполнения соответствующего органа этой обязанности.
До 1 марта 2019 года возможно кадастровое учет и (или) государственная регистрация прав на объекты, созданные на участках, предоставленных для садоводства и дачного строительства, без необходимости в уведомлениях о планируемом строительстве или реконструкции, а также уведомлениях об окончании работ. В этом случае не требуется подготовка технического плана и других документов для уведомления о строительстве. Заявление на кадастровый учет и государственную регистрацию прав подает застройщик (владелец участка) или его представитель. Таким образом, возможно применение уведомительного порядка или ранее действовавших правил. Владельцы строящихся садовых домов имеют право направить уведомления в уполномоченные органы о планируемом строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садовых домов.
Для просмотра текущего текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Разъяснение прокурора — Прокуратура Пермского края
Действующее законодательство регулирует объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) как отдельные здания с количеством этажей до трех и высотой до 20 метров, предназначенные для проживания граждан и не разделяемые на отдельные недвижимые объекты.
Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ, для строительства объектов ИЖС застройщику необходимо предоставить уведомление о планируемом строительстве, содержащее информацию о застройщике, кадастровом номере участка, планируемых параметрах строительства и других необходимых документах.
Для строительства объектов ИЖС не требуется разработка проектной документации.
После рассмотрения уведомления уполномоченный орган выдает уведомление о соответствии или несоответствии параметров строительства установленным требованиям и разрешает размещение объекта на участке.
Получение уведомления о соответствии дает право застройщику осуществлять строительство в течение 10 лет.
По завершению строительства застройщик представляет уведомление об окончании строительства, содержащее информацию о параметрах построенного объекта.
Получение уведомления о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства позволяет осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект.
Согласно статье 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2026 года возможно осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилые объекты, возведенные на участке, предназначенном для садоводства, личного жилищного строительства или личного подсобного хозяйства в пределах населенных пунктов, при соответствии параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, определенным в пункте 39 статьи 1 Гражданского кодекса РФ. Это допускается на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок в случае отсутствия регистрации права заявителя на данный участок в Едином государственном реестре недвижимости. Однако упрощенный порядок не освобождает застройщиков от обязанности соблюдать градостроительные и строительные нормы, технические регламенты и требования к целевому использованию земельного участка.
Нарушение указанных норм и правил в процессе строительства объекта ИЖС может привести к его признанию самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(подготовлено старшим помощником Кунгурского городского прокурора Захаровой Ю.В.)
Прокуратура
Пермского края
Особенности возведения объектов индивидуального жилищного строительства
Действующее законодательство определяет объект индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) как отдельно стоящее здание с числом надземных этажей до трех и высотой не более 20 метров, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих в нем, и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), для строительства объекта ИЖС застройщику требуется обратиться в компетентный орган с уведомлением о намерении строительства, включающим данные о застройщике, его месте жительства (для физических лиц) или наименовании и местонахождении (для юридических лиц), а также сведения о кадастровом номере земельного участка, его местоположении, правах на участок, разрешенных видах использования и параметрах объекта ИЖС. Уведомление также сопровождается правоустанавливающими документами на участок в случае отсутствия их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, описанием внешнего вида объекта ИЖС в случае его строительства на территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Подготовка проектной документации для строительства объектов ИЖС не требуется.
Уведомление о соответствии, выданное компетентным органом по результатам рассмотрения уведомления о намерении строительства, дает застройщику право на строительство объекта ИЖС в течение 10 лет с момента его направления.
После завершения строительства жилого дома на участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), застройщик должен подать уведомление об окончании строительства. Это уведомление содержит информацию о характеристиках построенного объекта, на основании которой должно быть получено подтверждение соответствия указанным параметрам уполномоченным органом.
Получение такого уведомления о соответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности позволяет осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на построенный объект ИЖС.
В соответствии с законодательством, до 1 марта 2026 года возможно осуществление государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты жилого строительства, созданные на земельных участках, предназначенных для дачного строительства, индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Это возможно лишь на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы права заявителя на данный участок.
Однако наличие упрощенного порядка государственного учета и регистрации прав не освобождает застройщиков от обязанности соблюдать градостроительные и строительные нормы, технические регламенты и требования к целевому использованию земельного участка.
Нарушение указанных норм и правил при строительстве жилого дома на участке ИЖС может привести к признанию такого объекта самовольной постройкой (согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
(подготовлено старшим помощником Кунгурского городского прокурора Захаровой Ю.В.)
Какие нормы нужно соблюдать при строительстве бани на участке ИЖС?
Планируем построить баню на участке ИЖС в Ленинградской области, где уже имеются жилой дом и гараж.
Какие строительные нормы следует учитывать? Каковы требования к отступам от существующих строений и забора? Необходимо ли согласование с администрацией города? Следует ли учитывать возможные строения на соседних участках, хотя их пока нет?
Для строительства бани не требуется разрешение местной администрации и согласие соседей.
Более того, у вас есть преимущество:
В одном из материалов Тинькофф Журнала была описана история о пожаре, который начался в бане в дачном поселке. Огонь перекинулся на соседние участки, где также сгорели дома. Владельцы пострадавших домов потребовали компенсацию ущерба, который оценили в 10 миллионов рублей. Владелец бани отказался возмещать ущерб, утверждая, что пожар был поджогом, так как сам в это время отдыхал.
Спор длился полтора года, и дело дошло до Верховного суда, который вынес решение в пользу пострадавших, обязав владельца бани выплатить компенсацию. Теперь на нем лежит финансовая ответственность, а также необходимость восстанавливать сгоревшие постройки.
Расскажем о строительных и противопожарных требованиях, которые необходимо соблюдать при строительстве бань.
Правила об отступах
В каждой территориальной зоне установлены правила застройки, которые направлены на обеспечение безопасности и урегулирование взаимодействия смежных владельцев участков.
- Соблюдение правил безопасности.
- Предотвращение конфликтов между владельцами смежных участков.
Градостроительные требования к застройке устанавливаются местной администрацией — ПЗЗ. Владельцы участков обязаны соблюдать эти требования для легализации своих построек в будущем.
Баня относится к вспомогательным постройкам и не требует дополнительных согласований. Для ее строительства на земельном участке, используемом для индивидуального жилищного строительства или садоводства, не требуется уведомление муниципальной администрации или внесение ее в кадастровый учет.
Иногда бывает, что вместо бани возводится капитальное строение — в этом случае необходимо уведомить муниципалитет, внести постройку в кадастр и оплатить налог на имущество.
В ПЗЗ прописаны требования по минимальному отступу от границы смежного участка. Обычно отступ от границы до бани составляет не менее одного метра, однако могут быть случаи, когда такое требование отсутствует, что позволяет владельцам строить с удобными для них отступами.
Федеральные законы также предписывают соблюдение требований пожарной безопасности, которые имеют приоритет перед местными ПЗЗ.
В результате, при строительстве бани необходимо соблюдать ПЗЗ и учитывать минимальный отступ от границы участ
Рекомендованные отступы от жилых домов при строительстве бани
| Выбор материалов для строительства | Минимальные расстояния от бани |
| Для деревянных и нематериалов с низкой огнестойкостью | Не менее 15 м |
| Для бетона, железобетона, камня и негорючих материалов с деревянными перекрытиями | Не менее 12 м |
| Для бетона, железобетона, камня и других негорючих материалов | Не менее 10 м |
| От глухой стены без окон и дверей | Не менее 6 м |
Расстояние между баней и соседскими или своими хозпостройками не имеет большого значения, часто они строятся рядом друг с другом.
Однако следует учитывать расстояние от жилых домов, как собственных, так и соседских. Для обеспечения пожарной безопасности рекомендуется использовать максимальные значения огнестойкости материалов при проектировании, например, 15 м от потенциальных соседских домов.
В случае затруднений с организацией необходимого отступа, целесообразно запросить консультацию у специалиста от управления МЧС по региону. Это поможет правильно спланировать строительство бани и повысить уровень ее пожарной безопасности, что является бесплатной услугой.
Также возможно сократить необходимый отступ при наличии согласия соседей на смежных участках, что избегает потенциальных конфликтов и споров. Учитывайте, что согласование с соседями не исключает возможности их претензий в случае возникновения пожара, поэтому необходимо уделять внимание пожарной безопасности при планировании строительства.
Если между баней и жилым домом предусмотрена противопожарная стена из огнеупорного кирпича на собственном фундаменте, согласованная с МЧС, то дополнительный противопожарный разрыв не требуется.
В случае отсутствия соседского дома на момент строительства, рекомендуется учесть возможное расположение будущего дома и использовать соответствующие материалы согласно их огнестойкости.