Если вы мечтаете о собственном доме или даче, или просто хотите вложить деньги, то можно буквально «зарыть» их в землю — купить участок. Как определить, что продавец чист перед вами и вы получаете эту землю законно? Где и когда регистрировать сделку? Рассказываем.
Выбираем тип участка
Выбор земель должен основываться на планируемых на них действиях. Все земли, как государственные, так и частные, принадлежат к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте участка. Существуют категории, которые позволяют жить на участке и вести личное хозяйство, а также категории, подходящие, например, только для промышленного использования. В этот раз поговорим о землях для личных нужд, а о промышленных расскажем в другой статье.
Определитесь, для чего вам земля. Чтобы разбить садик и выращивать овощи или для строительства? В обоих случаях вам подойдут земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов/поселений.
Земли населенных пунктов делятся на две категории: под ИЖС и для общего пользования.
ИЖС – это участки земли для индивидуального жилищного строительства. На таком участке можно построить жилой дом и прописаться в нем.
Земли сельхозназначения имеют несколько видов, но только один подходит для огорода или дачи – участки для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. Обычно такие участки находятся на территориях садовых некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП).
Также учтите, что садовые земли не предполагают круглогодичного проживания, что может стать проблемой, если вы планируете жить в доме на такой земле: дороги зимой не чистятся, могут отключить электричество, сложно провести газ.
Определяемся с деньгами
Участки, предназначенные для ИЖС, можно покупать в ипотеку и в кредит. Садовые участки труднее предоставить как залог, поэтому банки менее охотно дают деньги на такую покупку.
Цена участка зависит от местоположения, наличия коммуникаций или построек, инфраструктуры или планируемой инфраструктуры. И от жадности продавца, конечно. Очень дешево обычно продаются «проблемные» земли, которые принадлежат формально продавцу, но фактически документы давно утеряны и на их восстановление нужны деньги, время и адвокат. Также максимально быстро и дешево люди стараются сбыть участки, на которые претендует кто-то еще — например, наследники бывшего владельца.
Выбираем участок
Часто покупатели стремятся купить землю в красивом месте или поближе к озеру, не задумываясь о том, смогут ли они построить на этом участке дом, будут ли трудности с подъездом зимой. Но есть несколько правил, которые сильно упростят вам жизнь:
- Выбирайте участок с небольшим уклоном. Выравнивание перед закладкой фундамента влетит в копеечку — лучше, чтобы земля этого не требовала.
- Выбирая землю возле водоема, проверьте, не уплывет ли земля вместе с вашим домом прямо в реку. Для этого можно вызвать специалистов — геофизиков и гидрогеологов.
- Подбирайте участок нужного размера. Если вы примерно представляете, какого размера будет дом, участок не должен быть меньше ожидаемого размера дома. Считайте не только в сотках, но и в метрах. С расчетами вам помогут маркшейдеры или строительные компании.
- Оцените состояние коммуникаций. К участку должно быть легко проехать круглый год, если вам это важно, а также не должно быть проблем с подключением воды, электричества и газа.
- Определитесь, на каком расстоянии от города должна находиться земля.
Покупаем землю
Перед тем, как оплатить деньги, необходимо проверить участок.
- Какие строения будут строить поблизости, не возникнут ли проблемы с использованием земли по назначению? Это можно узнать в департаменте архитектуры и градостроительства в муниципалитете того района или области, где покупаете землю.
- Не находится ли участок в залоге, аренде или под арестом судебных приставов? Это можно узнать в Росреестре, запросив кадастровую выписку непосредственно в нем, в МФЦ или на сайте Госуслуг.
Покупка земли под ИЖС у администрации
Один из наиболее актуальных способов совершения сделок с недвижимостью на сегодняшний день — это приобретение земельного участка у местной администрации для строительства жилого дома. В данной статье мы расскажем о процессе покупки земли у администрации, необходимых документах и сроках оформления права собственности на участок.
- участок для индивидуального жилищного строительства;
- участок для личного подсобного хозяйства;
- участок для дачного строительства.
Важно помнить, что на участках под индивидуальное жилищное строительство разрешается возведение жилых зданий при соблюдении определенных условий: жилой дом предназначен для одной семьи и высота не должна превышать трех этажей (согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ). Приобрести земельный участок для строительства дома можно двумя основными способами:
- Вторичный рынок предполагает заключение договора купли-продажи земли с собственником;
- Выкуп земли у государства имеет свои преимущества: отсутствие долгов, быстрое оформление сделки, полная юридическая безопасность.
Приобрести земельный участок под ИЖС у администрации можно без предварительного согласования места строительства либо с согласованием его. В сельских поселениях или городе участок для строительства дома приобретается через заявление, в котором указываются размеры и условия покупки. Решение вопросов о выкупе земли принимается администрацией. Городская администрация также предлагает участки, но из-за большого количества заявлений срок рассмотрения может затянуться. Участок земли у границы города продаётся с учётом параметров, указанных в заявлении.
Как купить землю у администрации: порядок действий
Покупка участка земли для индивидуального жилищного строительства у муниципальной администрации в первую очередь предполагает подачу заявления в соответствующий орган о приобретении земельного участка. В заявлении нужно указать способы приобретения земли, цель покупки, площадь, расположение, юридический статус. Решение о продаже принимается в виде соответствующего постановления. В случае отказа должны быть указаны обоснованные причины, которые затем могут быть обжалованы в суде. Наиболее частой причиной отказа является отсутствие свободных участков. Также место проживания заявителя может повлиять на решение. Например, местные жители имеют право на получение участка первыми, а также некоторые категории граждан имеют льготы: инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны, нуждающиеся, многодетные семьи и другие. Перечень льготных категорий и стоимость участков устанавливаются властями каждого региона. После положительного решения заявитель получает пакет документов, которые необходимо утвердить в государственных органах. Каждый орган должен дать заключение и подпись. Полную собственность на участок земли можно получить только после одобрения Федеральной кадастровой службой, которая проведет измерения, определит границы участка и выдаст подтверждающий документ.
Какие нужны документы, чтобы купить землю у администрации под ИЖС?
В соответствии с законодательством Российской Федерации, устанавливающим порядок действий при приобретении права собственности на недвижимое имущество, лицу, желающему приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства у администрации, необходимо предоставить следующие документы:
- Оригинал и копия паспорта заявителя.
- Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (договор купли-продажи, договор обмена и др.).
- Кадастровый паспорт земельного участка.
- Согласие второго супруга на совершение сделки (при наличии официального брака).
- Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию.
Стоимость услуги состоит из государственной пошлины и услуг нотариуса, стоимость которых устанавливается индивидуально. Размер государственной пошлины определяется статьей 333.24 Налогового кодекса РФ. Завершающим этапом является регистрация права собственности на земельный участок в уполномоченных государственных органах.