Продолжаем беседу с Александром Вакуленко, начальником отдела ЖКХ, ТЭК, дорожного хозяйства и транспорта администрации района, о различных методах управления многоквартирными домами. Сегодня обсуждаем непосредственное управление.
— Александр Николаевич, какие преимущества и недостатки вы видите в непосредственном управлении многоквартирным домом по сравнению с другими методами?
— Многие считают, что непосредственное управление самое экономное решение. В некоторых случаях это так. Экономия обычно достигается за счет отсутствия необходимости оплачивать услуги управляющих компаний и возможности собственников принимать ключевые решения самостоятельно, включая взаимодействие с поставщиками услуг.
— Понятно. Но почему, на ваш взгляд, так мало заинтересованных в таком формате управления в Гусеве?
— Проблема заключается в том, что для эффективного непосредственного управления требуется значительный объем работы, особенно в случае крупных домов. Это требует значительных финансовых вложений. Кроме того, старые дома часто нуждаются в комплексном ремонте, что также требует дополнительных ресурсов. Управление такими задачами одному человеку часто бывает непосильно, особенно если он ведет переговоры и контролирует качество предоставляемых услуг.
— А что можно сделать, чтобы снизить затраты?
Следует отметить, что законодательством установлено равенство прав и обязанностей в отношении обслуживания жилья для всех владельцев, независимо от выбранного метода управления зданием. Существуют лишь определенные различия в процессе заключения контрактов. При непосредственном управлении каждый владелец помещения заключает от своего имени контракты на холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и отопление. Однако, касательно соглашений о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества, собственники проводят общее собрание, утверждают типы и объемы работ, и каждый из них подписывает соответствующие контракты по результатам собрания. Также согласно решению общего собрания собственников, один из них или уполномоченное лицо с доверенностью, выданной письменно большинством, может представлять интересы дома перед третьими лицами. Важно понимать, что в случае управления собственными силами экономия нереальна. Тарифы на ЖКХ и стоимость материалов практически одинаковы для всех жителей города.
Какие рекомендации вы бы дали тем, кто уже решил непосредственно управлять многоквартирным домом?
Прежде всего, владельцам следует чувствовать себя хозяевами, что требует Жилищный кодекс. Это включает своевременное обслуживание и ремонт. Известно, что денег всегда недостаточно, и мелкий ремонт часто откладывается. Но небольшая проблема может перерасти в серьезный капитальный ремонт с гораздо большими затратами. Также важно тщательно контролировать процесс заключения контрактов и правильно организовывать общие собрания, так как на ремонт дома, находящегося под непосредственным управлением, бюджетные средства получить практически невозможно. При формировании муниципальных и региональных программ отдают предпочтение ТСЖ и домам, управляемым профессиональными организациями. Также необходимо избегать самоуправства, поскольку управляющие организации следят за качеством ремонта в квартирах, что важно для правильной работы систем общего пользования в здании. В самоуправлении владельцы часто сами занимаются ремонтом отопительных систем, что может отрицательно сказаться на работе системы отопления в целом. Поэтому перед решением о непосредственном управлении домом владельцам помещений стоит внимательно взвесить все «за» и «против»…
Эффективное непосредственное управление многоквартирным домом: Советы и рекомендации для собственников
Как выбрать способ управления многоквартирным домом
Выбор способа управления многоквартирным домом — это важное решение. Для того чтобы принять его правильно, необходимо четко оценить свои силы и силы других жильцов вашего дома. Многие планы потерпели неудачу именно из-за того, что владельцы не смогли правильно оценить свои возможности вовремя.
- Тщательно изучите Жилищный кодекс
- Основательно изучите варианты управления многоквартирным домом
- Соберите всех жильцов вашего дома
- Сделайте выбор в пользу того или иного вида управления
- После выбора, при необходимости, измените форму управления домом
Теперь вам предстоит принять решение о способе управления вашим многоквартирным домом. Каким образом вы собираетесь это сделать?
Тщательно изучите Жилищный кодекс
Скорее всего, первым шагом должно стать тщательное изучение Жилищного кодекса РФ. Это может показаться скучным, но это крайне важное занятие. Без осознания основных положений ЖК будет сложно исполнять свои обязанности и защищать свои интересы.
Основательно изучите варианты управления многоквартирным домом
Способы управления многоквартирным домом:
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: РАЗЛИЧНЫЕ ПОДХОДЫ. Один из возможных вариантов управления многоквартирным домом — непосредственное управление, которое часто выбирают для небольших домов с 5-10 квартирами. В таких случаях нет необходимости создавать сложную управляющую структуру; достаточно периодически собираться всем вместе, чтобы обсудить текущие вопросы за чашкой чая. Каждый собственник может самостоятельно заключать договоры на коммунальное обслуживание.
Когда требуются значительные затраты, такие как замена стояков или ремонт крыши, жильцы делают совместные взносы под контролем одного из собственников.
Для управления многоквартирным домом также используются различные кооперативы: ТСЖ, ЖСК, ЖНК, ПК. Каждый из них является юридическим лицом с собственной печатью и расчетным счетом. Кооперативы могут самостоятельно обслуживать дом (нанимая уборщицу, электрика, сантехника и др.) или заключать договоры с поставщиками услуг.
Основное преимущество жилищных кооперативов в управлении многоквартирными домами заключается в возможности ведения предпринимательской деятельности (например, сдача в аренду помещений или установка рекламных щитов), с прибылью, направляемой на благоустройство дома.
Те собственники, кто не вступает в кооператив, могут заключать с ним договоры на обслуживание и ремонт общего имущества.
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ОТДАНО В УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ. Этот способ управления является наиболее распространенным. Собственники заключают договор управления с выбранной управляющей компанией на срок от года до пяти. Управляющей организацией может быть как государственная, так и частная компания. Договор управления заключается с каждым собственником отдельно.
Собрание жильцов
Выбор способа управления многоквартирным домом производится на общем собрании собственников. Это собрание является высшим органом управления, независимо от выбранного способа управления. Важно, что решения принимают только собственники квартир. Неприватизированные квартиры и наниматели не участвуют в собраниях, но обязаны соблюдать принятые решения.
Собрание может быть проведено как с присутствием всех собственников, так и с помощью заочного голосования. Предпочтительнее первый вариант, так как он позволяет обсудить все вопросы непосредственно.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов (более 50%). Для создания жилищного кооператива необходимо получить более 50% голосов от общего числа собственников, независимо от их участия в собрании.
Принятие окончательного решения
Выбор способа управления многоквар
Хорошо ли знакомы друг с другом жильцы, насколько готовы они к совместной работе? Сплоченность играет ключевую роль в определении полезности создания товарищества собственников жилья или жилищно-строительного кооператива. Если жильцы не готовы к взаимодействию, если в доме часто возникают конфликты и недопонимания, то задачи по управлению многоквартирным домом становятся крайне сложными для ТСЖ или ЖСК.
Если ваш многоквартирный дом большой — сотни квартир и вы не знаете всех соседей даже из соседнего подъезда, то договориться о чем-то становится задачей, да и просто созвать всех собственников на общее собрание — не самое простое дело. В таких случаях может быть разумнее обратиться к услугам профессиональной управляющей компании.
Каково соотношение между молодыми семьями и пенсионерами? Если в вашем доме проживают в основном молодые семьи, где все работают, учатся и занимаются детьми, то у них, вероятно, не будет ни времени, ни желания заниматься вопросами ТСЖ. В случае же, если в доме много пенсионеров, готовых активно участвовать в управлении, создание товарищества не представляется проблемой.
Изменение формы управления домом
Но даже если выбранный способ управления многоквартирным домом по каким-то причинам не удовлетворил, его всегда можно изменить. Это может быть сделано в любое время на общем собрании собственников.
Если не будет выбрана форма управления многоквартирным домом, к вашему дому будет назначена управляющая компания после проведения открытого конкурса.
Непосредственное управление: плюсы и минусы
В последнее время собственники жилья, выбравшие непосредственное управление многоквартирным домом, всё чаще сталкиваются с проблемой высоких тарифов на общедомовые нужды, которые соотносятся с тарифами на индивидуальное потребление или даже превышают их. Давайте разберемся, в чем причина этого, кто несет ответственность и как справиться с необоснованными начислениями, а также рассмотрим плюсы и минусы выбора данного способа управления.
При непосредственном управлении каждый собственник заключает отдельные договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, которые несут ответственность за качество ресурсов до момента их ввода в дом. Ресурсоснабжающие организации начисляют платежи за весь объем коммунальных ресурсов, поступивших в дом, при этом расходы на общедомовые нужды, включенные в счет каждого собственника, производятся без применения нормативов потребления.
Одним из факторов, влияющих на размер платы за общедомовые нужды при непосредственном управлении, является человеческий фактор — некоторые собственники могут умышленно занижать показания индивидуальных приборов учета. Для предотвращения подобных случаев необходимо совместное усилие председателей советов с ресурсоснабжающими организациями по проверке пломб на приборах учета и подлинности представленных показаний.
Фактор времени также может повлиять на размеры показаний общедомового потребления. Неодновременное снятие показаний приводит к искажению значений потребления на общедомовые нужды. Поэтому важно достигнуть одновременного снятия и предоставления собственниками показаний своих индивидуальных приборов учёта. Эффективным решением этой проблемы является фиксация значений индивидуальных приборов учёта каждым собственником ежемесячно в специальных информационных таблицах, размещаемых в общедоступных местах (например, на лестничных площадках). Такой прозрачный подход позволяет выявить собственников, манипулирующих данными о потреблении.
Однако прямое управление имеет свои плюсы: собственники не несут ответственности за задолженности своих соседей или управляющей организации при выборе управления домом УО, ТСЖ или ЖСК.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, при прямом управлении собственники МКД несут расходы на текущее содержание и ремонт общего имущества. Обслуживание жилья может осуществляться самими собственниками или подрядными организациями, с которыми заключаются соответствующие договоры на основании решений общего собрания.
Выбрав прямое управление МКД, собственники помещений лишаются возможности контролировать деятельность управляющей организации (подрядной), поскольку она выполняет лишь техническое обслуживание, не включая защиту прав собственников и другие организационные вопросы.
Кроме того, недостатком прямого управления является отсутствие возможности получения бюджетных средств на капитальный ремонт. Дома, выбравшие УО, ТСЖ или ЖСК, имеют право на финансовую поддержку по Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», чего не могут ожидать собственники при прямом управлении.
Некоторые считают, что прямое управление самое экономичное. При этом собственники не создают юридическое лицо и представляют свои интересы через уполномоченных лиц. Отсутствие посредников упрощает управление домом и освобождает от необходимости оплачивать управленческий персонал, что особенно актуально для малых МКД. Однако в случае больших домов с многочисленными жителями и обширными общими площадями могут возникнуть сложности и разногласия, требующие участия специалистов.
Жители многоквартирных домов часто упускают из виду важные аспекты энергосбережения. Каждый владелец квартиры в таких домах несет ответственность за снижение потребления коммунальных ресурсов. Это включает в себя не только использование энергосберегающих технологий в своем жилище, но и заботу о общедомовом имуществе, например, установку датчиков движения в подъездах и дворах.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, каждый владелец жилья является собственником общедомового имущества пропорционально площади своей квартиры. Этот факт часто забывается жителями или не осознается ими, что ведет к недопониманию и проблемам.
Таким образом, благополучие жителей многоквартирного дома зависит от осознанного отношения и действий собственников. Ваши действия важны!
Советы и рекомендации для собственников
Пятница, 14.06.2024, 23:05
—>Приветствую Вас , Гость | RSS
—> —>Категории раздела —>
Онлайн всего: 4
Гостей: 4
Пользователей: 0
—> —>Форма входа —>
—> Банк данных исполнительных производств —>
. На официальном Интернет-сайте Федеральной службы судебных приставов и сайтах её территориальных органов. Читать всё.
Перейти к банку данных исполнительных производств
Обязанности собственников многоквартирного дома, при непосредственном управлении многоквартирным домом
В соответствии с действующим законодательством, владельцы многоквартирных домов обязаны осуществлять технические мероприятия по подготовке системы теплоснабжения к отопительному периоду, включая промывку системы теплоснабжения. Отношения по содержанию общего имущества регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В.М. Триппель, помощник прокурора района и выдающийся юрист первого класса,